因为卖方违约导致房子无法进行交易,现在中介不退还定金,卖方不支付违约金,怎么办?

卖方之前因为欠亲戚的钱做过房屋委托公正后,又拿房产证向银行做了抵押贷款,现在为了把房子卖掉,需要买方付清银行贷款才能赎回房产证,所以卖方与中介也签订了房屋委托公正,现在一个房子存在2个委托公正导致房屋无法进行交易。购房合同中签订违约的一方,应支付10%的违约金给另一方。经过买方、卖方、中介私底下协商,卖方签订了一个承诺书,把买方替卖方支付银行贷款的38万预付房款退还给买方并支付1万5的违约金,另支付1万元违约金给中介。目前卖方已经返还38万给买方,但迟迟不支付给买方、中介违约金,买方要求中介退还交的1万5的购房定金,中介以走审批流程到最后需要支付中介费1万为由,至今也未退还买方交给中介的定金。请问买方需要怎么起诉卖方与中介? 收起