二手房交易的税收近年来调整幅度很大,先后有营业税和个人所得税陆续出台。由于税收增加压缩了二手房交易的利润空间,因此出现了一些避税、逃税的方式,但这些方法虽然可能达到少交税的目的,但也孕育着一些法律风险,因此需要进行提示。 第一种方式:公证合同 由于营业税的有一个五年的限制,买入后超过五年再卖出则可不交,但未超过五年则需交纳。公证买卖合同的方式是指对未超过五年的房产,在签订买卖合同后并不马上过户,而 展开
二手房交易的税收近年来调整幅度很大,先后有营业税和个人所得税陆续出台。由于税收增加压缩了二手房交易的利润空间,因此出现了一些避税、逃税的方式,但这些方法虽然可能达到少交税的目的,但也孕育着一些法律风险,因此需要进行提示。 第一种方式:公证合同 由于营业税的有一个五年的限制,买入后超过五年再卖出则可不交,但未超过五年则需交纳。公证买卖合同的方式是指对未超过五年的房产,在签订买卖合同后并不马上过户,而是仅对买卖合同进行公证,等到满五年后再办理过户手续。这样就可以省掉营业税了。 风险提示:公证只是对签订买卖合同文本是否符合当事人真实意愿进行证明,并不能保证合同签订后不会产生纠纷。房地产以登记为准,登记的是谁法律上的权利人就是谁。因此,即使对买卖合同进行了公证,也不能保证上家将来毁约,比如将房产一房二卖或抵押。如果将上家的房产证原件交由下家进行保管那也不能彻底避免这个问题,因为上家可以向房地产交易中心补办产证。就算上家在签订合同后就将房屋交给下家居住,这也只能被认为是转移了对房屋的占有,房屋的权利(即产权)还没有转移,因此上家还是可以将房屋出售给他人或将房产抵押。更有不少案件表明,上家以公证买卖合同的方式取得下家的房款,再将房屋抵押给银行骗得贷款后消失,这已成为一种新型的诈骗方式。因此,仅对合同进行公证却延期办理过户交易手续存在巨大风险。 第二种方式:以租代售 对买入后未超过五年的房屋,出售时不签订买卖合同,而是签订“租赁合同+买卖合同”,约定上家先以租赁的方式将房屋出租给下家,待五年期满后再出售给下家,双方办理过户手续,下家已付的租金抵扣房款,以此规避营业税。 表面上看,由于承租人有优先购买权,因此就算上家将来毁约将房屋另行出售给他人,那下家也可以依据承租人的优先购买权这一法律规定而要求确认上家与他人签订的买卖合同无效,这样一来似乎没有法律风险。但实际却不是这样,因为: 1、承租人的优先购买权是建立在“同等条件下”的,如果原来签订的合同价是100万元,而几年后上家将房屋另行出售给他人签订的合同是200万元,那么下家只能主张在200万元的价格条件下享有优先购买权。 2、由于下家不可能按后一个价格即200万元购买,因此下家行使优先购买权的结果将会对自己不利,只能要求上家按原来的100万元价格履行。所以,只要上家觉得有利可图,仍然会以毁约为... 收起
